전세사기 피해 방지, 전세사기 유형, 전세사기 처벌 강화

 

올해 집값이 상대적으로 하락하고 있어 최근 임대차 계약 종료 이후에도 보증금을 돌려받지 못하는 전세 피해가 증가하고 있고, 계약정보가 부족한 임차인을 노린 악의적 전세사기도 급증하고 있다. 정부는 전세사기 피해를 선제적으로 예방하고, 피해자를 촘촘하게 지원하는 동시에, 범죄에 대한 단속과 처벌을 더욱 강화하여 서민 임차인을 전세사기 피해로부터 빈틈없이 보호하기 위해 '22년 9월 1일 임차인 재산 보호와 주거안정 지원을 위한 ｢전세사기 피해 방지방안｣을 국토교통부와 관계부처 합동으로 발표했다.

 

 

■ 전세사기 유형

 - 무리한 갭투자 등으로 집주인이 세입자에게 돌려줄 보증금이 없는 경우
 - 전세 계약을 체결한 뒤, 전입신고 직전에 집주인이 주택을 팔거나 경매에 넘긴 경우
 - 집주인의 재산이 압류돼 전세 보증금도 묶이는 경우

 

■ 전세사기 피해 예방 대책

집주인은 세입자에게 체납 세금과 대출액을 투명하게 공개해야 하며 전세계약 체결 직후 주택 매매나 근저당권 성정이 금지된다. 

 

1. 임차인에게 폭넓은 정보 제공

① 자가진단 안심전세 APP 구축

 - 입주희망 주택의 적정 전세가와 매매가 수준에 대한 정보와 함께 악성 임대인 명단*, 임대보증 가입 여부, 불법‧무허가 건축물 여부 등에 대한 정보 제공

 - 청년ㆍ신혼부부 등 임대차 계약 경험이 적은 사회 초년생을 위해 임대차 계약 시 주의사항, 계약 이후 조치 필요사항과 같은 기초 정보들도 함께 제공 계획

 

② 선순위 권리관계 확인 권한 부여

 - 임차인이 계약 이전에 임대인의 체납 사실이나 선순위 보증금 등의 정보를 확인할 수 있는 서류를 요청할 경우 임대인이 의무 제공

 - 계약 후에도 임차개시일 전까지 미납 국세․지방세 등의 정보를 임대인 동의 없이도 임차인이 확인할 수 있도록 제도 개선

 - 임차인에게 선순위 권리관계를 확인할 수 있는 권한이 있다는 것을 공인중개사가 임차인에게 의무적으로 설명하도록 하고, 임대차 표준계약서 반영

 

2. 안전한 거래환경을 조성

① 임대사업자 관리 강화

 - 등록임대사업자가 보증가입을 신청하는 경우 임차인이 안심할 수 있도록 HUG가 임차인에게 즉시 통보하고, 임차인이 HUG 홈페이지 또는 자가진단 안심 전세 App을 통해 임대사업자의 보증가입 여부를 확인할 수 있도록 할 계획

 

② 공인중개사 등의 시장 감시기능 확대

 - 공인중개사 등이 전세사기 의심매물 등을 발견하여 지자체에 신고할 경우 포상금(예 : 50만 원)을 지급할 수 있도록 제도 마련

 

③ 신축빌라 등에 대한 공정한 가격산정체계 마련

 - 주택의 적정 시세가 반영될 수 있도록 믿을 만한 감정평가사를 추천 받아 가격을 산정하고, 공시가 적용을 기존 150%에서 140%로 낮추는 등 주택 가격 산정체계 개선

 

④ 고전세가율 지역 관리

 - 정부는 매월 실거래 정보를 기반으로 아파트와 빌라 등의 전세가율을 전국은 시‧군‧구 단위, 수도권은 읍‧면‧동 단위로 확대하여 공개하고, 보증사고 현황과 경매 낙찰 현황도 시‧군‧구 단위 제공

 

 

3. 임차인의 법적 권리가 강화

① 최우선 변제금액 상향

 - 현행 ｢주택임대차보호법령｣을 통해 임차인이 담보설정 순위와 관계없이 보증금 중 일정 금액을 우선 돌려받을 수 있도록 최우선 변제금액 제도 운영

*최우선변제금:서울(5천만원), 과밀억제권역(4.3천), 광역시(2.3천), 그 외(2천만 원)

 

② 임차인 대항력 보강

 - 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 특약을 계약서에 명시하도록 주택임대차 표준계약서 개선

 

 

■ 전세사기 피해 지원 대책

전세사기에 대한 선제적 예방조치에도 불구하고 예기치 못한 전세 피해가 발생할 수 있다는 점을 고려하여 피해자에 대한 촘촘한 지원도 병행할 계획이다.

 

1. 피해 회복을 위한 원스톱 서비스 제공

‘전세 피해 지원센터’를 설치하여, 전세사기 피해자를 대상으로 금융서비스, 임시거처 마련, 임대주택 입주, 법률상담 안내 등을 원스톱 제공

 

 

2. 돌려받지 못한 보증금을 대신할 자금을 지원

① 저리 긴급 자금 대출

 - 내년부터 주택도시기금을 활용해 전세사기 피해 임차인을 대상으로 1%대 초저리 자금 대출을 지원한다.

*(대출한도) 가구당 1.6억 원, (금리) 연 1%대 수준, (기간) 최대 10년 등

 

② 전세보증금 반환보증 가입 지원

 - 전세사기에 특히 취약한 청년과 신혼부부 등을 대상으로 보증료를 추가 지원하여 보증 가입 유도

 

③ 당장 살 곳이 없는 경우 긴급 거처 제공

 - HUG가 강제관리 중인 주택 등을 시세의 30% 이하로 임시거처로 사용할 수 있도록 제공하여 임차인의 긴급 주거불안 해소

 

 

■ 전세사기 단속·처벌 강화

악의적인 전세사기가 더 이상 시장에 발 붙이지 못하도록 단속과 처벌을 강화한다

 

1. 전세사기 단속 강화

 - 기별 자료제공, 단속·수사 진행방식 고도화 등 상시적 공조체계를 구축하여 전세사기 근절에 총력을 다할 계획이며, 9월 중에는 ‘전세 피해 지원센터’ 개소식과 연계하여 기관 간 MoU도 체결할 예정

 

2. 관련자 엄중 처벌

 - 전세사기에 연루된 임대사업자는 사업자 등록을 불허하고, 기존에 등록된 사업자의 경우 등록을 말소하는 등 벌칙 강화

 - 공인중개사, 감정평가사 등 자격사들을 대상으로도 결격사유 적용 기간과 자격 취소 대상 행위를 확대하는 등 처벌 강화

 

 

220901(석간)_전세사기_피해_방지방안_발표(주택기금과).hwp

0.42MB